Passende und rentable Immobilie finden

Aus Tipps, Tricks und Anleitungen
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Hinweis: Der Autor des Artikels ist kein ausgebildeter Fachmann zum Thema. Alle hier getroffenen Aussagen sind nach bestem Wissen sowie gegebenenfalls nach persönlicher Einschätzung des Autors getroffen. Dabei ist es leider nicht auszuschließen, dass einige Angaben veraltet, irreführend oder sonstwie fehlerhaft sind. Letztendlich liegt es in der Verantwortung jedes einzelnen Lesers, die hier gemachten Angaben zu überprüfen und gegebenenfalls weitere Informationen einzuholen. Der Autor kann und will darum keine Garantie oder Haftung für Probleme oder Verluste, die trotz oder wegen der Befolgung der hier genannten Ratschläge eintreten, übernehmen. Jeder Leser hat natürlich die Möglichkeit, die folgenden Ratschläge nicht zu befolgen oder sie gar nicht erst zu lesen.


Wie finde ich eine gute und rentable Immobilie?

Einleitung

Der Erwerb einer Immobilie ist meistens ein großer finanzieller Schritt, der sorgfältig überlegt werden muss. Insofern sollte man entsprechend Aufwand betreiben, um sicher zu sein, am Ende auch tatsächlich eine gute Entscheidung getroffen zu haben und die richtige Immobilie erworben zu haben, an der man lange Freude hat.

Immobilie finden und vergleichen

Sofern man nicht bereits ein konkretes Immobilienangebot vorliegen hat, findet man Immobilien üblicherweise in speziellen Immobilienangebotsseiten der örtlichen Tageszeitungen oder auch Werbezeitschriften oder im Internet auf Webseiten wie https://www.immobilienscout24.de/. Werbezeitschriften erhält man als Postwurfsendung in vielen Orten automatisch und zumeist wöchentlich. Die Immobilienangebote in Tageszeitungen können eventuell nur zu bestimmten Wochentagen enthalten sein, hier sollte man im Zweifelsfall beim Zeitungsverlag nachfragen. Bei den Immobilienportalen sollte man bedenken, dass es neben dem genannten Beispielportal zahlreiche weitere Portale gibt, die technisch gleichwertig sein können, aber eventuell andere und zusätzliche Angebote führen.

In jedem Fall sollte man versuchen, alle verfügbaren Quellen zu nutzen und eine Liste mit Immobilienangeboten zu erstellen, die einem als interessantes Angebot erscheinen. In dieser Liste sollten die wesentlichen Angaben wie Lage, Wohnfläche, Kaufpreis, Gebühren aufgeführt werden. Zudem sollte man in der Liste immer aufschreiben, wann man das Angebot gefunden hat und einen Verweis zur Originalquelle haben, um gegebenenfalls stets weitere Details nachlesen zu können. Dabei sollte man beachten, dass insbesondere im Internet Angebote mit der Zeit wieder verschwinden. Hier sollte man Vorsorge treffen (etwa durch Bildschirmausdrucke), die Angebote dennoch dauerhaft zu archivieren, da sie trotzdem gute Vergleichswerte darstellen und gerade mutmaßlich erfolgreich verkaufte Immobilien geben eine gute Information über den Markt.

Das Erstellen der Liste dient in erster Linie dazu, sich selbst einen Überblick über den Immobilienmarkt in der gewünschten Kategorie zu verschaffen. Wer sich intensiv mit den unterschiedlichen Angeboten beschäftigt, bekommt leichter ein Gefühl davon, was am Markt überhaupt erhältlich ist und lernt, gute Angebote von schlechten Angeboten zu unterscheiden. Tatsächlich Kontakt aufnehmen wird man Ende dann nur zu Anbietern, die zumindest im ersten Augenschein ein vergleichsweise gutes Angebot machen. Auch, wenn ein konkretes Angebot bereits vorliegt, sollte man sich auf diese Weise informieren, um den Wert des vorliegenden Angebots besser einschätzen zu können.

Immobilie auf Werthaltigkeit prüfen

Bevor man eine Immobilie erwirbt, sollte man sie auf ihre Wirtschaftlichkeit überprüfen, denn nur wenige Menschen können es sich leisten, beim Kauf ein Verlustgeschäft einzugehen.


Kaufpreis

Der erste Blick bei der Wirtschaftlichkeit richtet sich dabei allein auf den Kaufpreis. Da sich die Immobilien allesamt voneinander unterscheiden, gibt es in den allermeisten Fällen keine genaue Möglichkeit, den angemessenen Kaufpreis zu bestimmen oder zu berechnen. Letztendlich bestimmt sich der Wert einer Immobilie daran, ob (und wie leicht) sich jemand findet, der den geforderten Kaufpreis bezahlt. Als Faustformel ist die Immobilie damit den Betrag wert, von dem man glaubt, sie selbst problemlos wieder verkaufen zu können. Die Frage, die man sich stellen sollte, ist also, wieviel Geld bekomme ich wieder, wenn ich die Immobilie doch einmal verkaufen muss.

Die obigen Überlegungen beziehen sich dabei rein auf den Kaufpreis. Hinzu kommen noch Gebühren, die beim Kauf anfallen. Diese Gebühren wird man üblicherweise stets verlieren, wenn man eine Immobilie kauft und gleich wieder verkauft. Zusätzlich zu seiner durch Marktstudium selbst erworbenen Kenntnis des Immobilienmarktes sollte man, wenn man bei einem Objekt tatsächlich einen Kauf ernsthaft ins Auge fasst, dieses zusammen mit einem Sachverständigen begutachten. Ein solcher Sachverständige wird in etwa 200 - 500 Euro für ein unverbindliches Gutachten verlangen. Der Preis und die Leistung sollte vorher abgesprochen werden. Wenn sich in der Nähe kein explizit ausgewiesener Gutachter findet, kann man meistens ebenso gut einen Architekten für diesen Zweck kontaktieren.

Der Gutachter wird nicht nur in der Lage sein, einen nach seiner Fachkenntnis in etwa angemessenen Kaufpreis zu nennen, sondern wird auch leichter eventuelle Mängel am Objekt entdecken und die notwendigen Renovierungskosten schätzen können. Ein Kauf ohne einen fähigen Gutachter ist häufig ein Blindflug, der schnell nach hinten losgehen kann.

In jedem Fall sollte man bedenken, dass ein Immobilienangebot stets ein Angebot ist. Das heisst, es steht jedem potentiellen Käufer frei, ein Gegenangebot zu einem niedrigeren Preis zu machen. Tatsächlich sind die in Immobilienangeboten geforderten Preis häufig sehr optimistisch angesetzt, so dass in vielen Fällen ein um 10% oder gar 20% geringeres Gegenangebot durchaus auch sachlich angemessen ist. Sofern man auf den Erwerb eines konkreten Objekts nicht unbedingt angewiesen ist, sollte man seinen Verhandlungsspielraum ausnutzen. Je nach Situation, eigener Frechheit und Verhandlungsgeschick lässt sich der Kaufpreis in vielen Fällen um einen zweistelligen Prozentbetrag drücken.


Wirtschaftlichkeit und Mieteinnahmen

Egal, ob man das Haus tatsächlich vermieten will oder selber darin wohnen, bestimmt sich seine Wirtschaftlichkeit daran, wieviel Geld man mit einer ortsüblichen Miete verdienen würde beziehungsweise wie hoch die Miete für das Objekt sein müsste, damit es sich selbst trägt und alle laufenden Kosten decken würde.

Sofern man die gekaufte Immobilie vermieten will, bemisst sich ihre Lukrativität sehr direkt aus der Wirtschaftlichkeitsanalyse. Bei einer selbst bewohnten Immobilie spielen sicherlich andere Gründe, wie etwa der eigene Wohlfühlfaktor im neuen Heim, ebenso eine Rolle. Wenn jedoch die "Wirtschaftlichkeits-Mindestmiete" sehr hoch ausfällt, kann dies ein Hinweis darauf sein, dass das Objekt am Ende doch wirtschaftlich (und damit indirekt auch im Kaufpreis) zu teuer ist. Eventuell stellt sich am Ende heraus, dass Mieten insgesamt wesentlich billiger käme oder man sich im schlimmsten Fall den Unterhalt der neuen Immobilie gar nicht leisten kann.

Um ein Gefühl für die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie zu bekommen, bietet es sich an, auch Berechnungen für andere Objekte aus seiner Immobilienliste vorzunehmen, auch wenn man diese nicht kaufen will. Diese zusätzlichen Berechnungen dienen allein zur Gewinnung von Vergleichswerten.


Beispielrechnung

Ein Haus in Niedersachsen wird für einen Kaufpreis von 150.000 Euro angeboten. Für die Vermittlung verlangt ein Makler 4,76% Courtage (= Vermittlungsgebühr). Eine Familie wohnt derzeit für zu Kaltmiete von 900 Euro im Monat zur Miete. Sie besitzt 70.000 Euro, die zur Zeit auf einem Sparbuch mit 1,4 Prozent Zinsen angelegt sind und die sie voll zur Finanzierung einbringen kann. Den Restbetrag will sich die Familie zu einem Zinsatz von 4,5 Prozent von der Bank leihen. Lebt sie in dem neuen Haus finanziell günstiger?

Kaufpreis

Zu dem Kaufpreis hinzu gezählt werden müssen die Courtage von 4,76%, die der Makler für seine Vermittlung verlangt. Außerdem muss beim Erwerb die Grunderwerbssteuer und die Notargebühren bezahlt werden. Diese kosten jeweils ebenso einen Prozentsatz, der sich auf den Kaufpreis des Hauses beziehet.

Damit ergibt sich ein Gesamtpreis mit Nebenkosten:

 150.000	(Kaufpreis)
  7.140 (4,76% Maklercourtage)
  7.500 (5% Grunderwerbssteuer in Niedersachsen (Quelle: http://www.immonet.de/service/grunderwerbsteuer-tipps.html))
  3.000 (2% Gebühren Grundbucheintrag und Notar)
=======
167.640

Zu diesen unvermeidlichen Kosten kommen in den meisten Fällen zusätzlich Renovierungskosten hinzu. Dies sind zum Einen notwendige Renovierungsmaßnahmen zur unmittelbaren Instandhaltung und zum Anderen Schönheitsreperaturen. Diese beeinhalten sowohl persönlich gewünschte, aber nicht zwingend notwendige Umbaumaßnahmen für den eigenen Bedarf als auch generelle Renovierungsmaßnahmen wie Abschleifen von Böden, neue Auslegwaren, Tapezieren und Streichen von Wänden). Bei einem einigermaßen modernen (Baujahr 1990 oder später) Haus in gutem Zustand kann man über den Daumen 10% des Kaufpreises an notwendiger Renovierung rechnen. Bei sehr bescheidenen persönlichen Wünschen kommen noch einmal 10% für Schönheitsreperaturen hinzu. Auch hier sind die Prozentangaben bezogen auf den Kaufpüreis. Natürlich variieren diese Schätzwerte sehr stark mit dem Zustand des Hauses und den persönlichen Ansprüchen.

Tendenziell sollte man damit rechnen, dass für beide Punkte die Renovierungskosten am Ende eher höher ausfallen werden. Ein Gutachter, der das Objekt gesehen hat und die Sonderwünsche der Käufer kennt, wird die hier genannten Schätzwerte deutlich genauer und für den Einzelfall passend angeben können.

Kosten mit den notwendigsten Renovierungen vor dem Einzug:

 167.640	(Übertrag von oben: Gesamtpreis mit Nebenkosten)
 15.000 (10% notwendige Reperaturen)
 15.000 (10% Schönheitsreperaturen)
=======
197.640

Laufende Kosten

Auch ein eigenes Haus verursacht laufende Kosten. Dies sind im Wesentlichen Grundabgaben, Grundgebühren, Versicherungen und Instandhaltung. Die einzelnen Punkte variieren auch hier in ihrem genauen Anteil und sollten vor dem Kauf genauer bestimmt werden. Als Faustregel könnte man ansonsten mit insgesamt etwa 3% des Kaufpreises an jährlichen Kosten rechnen.

Im Falle des obigen Beispiels kommen zudem Zinszahlungen für einen Kredit von (197.640 - 70.000 = 127.640) zu einem Zinssatz von 4,5% hinzu:

Insgesamt kostet das neue Haus also im Jahr:

  4.500          (laufende Kosten, Abgaben und Instandhaltung)
 5.743,80 (4,5 Zinsen auf den aufgenommenen Kreditbetrag)
========
10.243,80


Dies ist nur unwesentlich billiger und entspricht in etwa den Mietkosten der alten Wohnung in Höhe von 12 * 900 = 10.800. Rechnet man noch die entfallenen Zinseinnahmen für das zuvor vorhandene Guthaben (70.000 zu 1,4% Zinsen = 980) mit ein, wird die neue Wohnung sogar leicht teurer als die alte.

Sowohl bei dem eigenen Haus als auch bei der Mietwohnung kommen zu den Kosten jeweils noch die Verbrauchskosten wie etwa Stromkosten und Heizkosten hinzu, die in beiden Fällen noch zusätzlich anfallen.

Gesamtbewertung vornehmen

Kaufpreis und Wirschaftlichkeit sind ein wesentliches Kriterium für den Erwerb einer Immobilie, denn sie entscheiden darüber, ob der Kauf wirtschaftlich nachhaltig ist und ob er überhaupt finanziert werden kann. Für den Kauf einer Immobilie spricht dabei, dass sie häufig wertbeständiger ist, da sie üblicherweise weniger von Inflationsverlusten betroffen ist. Zudem eignet sich eine Immobilie in vielen Fällen besser zur Altersversorge und ist oftmals besser als Bargeld geschützt, wenn es darum geht, Sozialansprüche und Zuschüsse vom Staat zu erhalten. Gegen eine Immobilie spricht, dass man sich langfristig örtlich und finanziell bindet und dass beim Kauf Gebühren und Renovierungsarbeiten anfallen, die in den allermeisten Fällen als zusätzliche Kosten verloren gehen.

Daneben gibt es selbstverständlich auch andere Gründe, die für den Erwerb einer Immobilie sprechen. Ein offensichtlicher Grund ist natürlich, wenn die Immobilie einfach größer, moderner, besser gelegen, ausgestattet oder sonstwie besser geartet ist als die alte Wohnung. Zudem ist es für die meisten Menschen eine sehr angenehme Erfahrung, "etwas eigenes" zu haben, wo man schalten und walten kann (fast) wie man will, ohne dass man für jede Umbaumaßnahme die Erlaubnis des Vermieters einholen muss.

Dennoch sollte man sich beim Kauf einer Immobilie sicher sein, dass sowohl der Wohlfühlfaktor als auch die finanziellen Rahmenbedingungen stimmen. Wenn ernsthafte Zweifel in einem der Punkte bestehen, ist es zumeist besser, vom Kauf Abstand zu nehmen und auf bessere Angebote zu warten. Wenn sich dauerhaft keine passenden Angebote finden lassen, kann es zudem sinnvoll sein, seine Suchanforderungen zu überdenken. Eventuell ist der Kauf einer Immobilie in einem anderen Stadtteil/Gebiet oder ein anderer Immobilientyp am Ende sinnvoller, weil sich die ursprünglichen Wünsche nicht vernünftig erfüllen lassen.